Was sind (Dividenden-)REITs? – REITs einfach erklärt

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Auf einen Blick:

• REITs (Real Estate Investment Trusts): REITs ermöglichen es, in Immobilien zu investieren, ohne direkt Eigentümer zu werden. Sie generieren Einnahmen durch Immobilien und zahlen mindestens 90% ihrer Gewinne als Dividenden an die Aktionäre aus.
• Vorteile von REITs:
  • Regelmäßige Dividenden: Ideal für Anleger, die auf kontinuierliche Einnahmen fokussiert sind.
  • Diversifikation: Investition in verschiedene Immobilienarten (Wohnungen, Büros, Krankenhäuser).
  • Liquidität: Aktien können jederzeit an der Börse gekauft und verkauft werden.
• Nachteile:
  • Zinsabhängigkeit: Steigende Zinsen können REITs belasten, da die Finanzierungskosten steigen.
  • Volatilität: Mortgage REITs sind anfälliger für wirtschaftliche Schwankungen.
• Struktur:
  • 90% des Einkommens muss als Dividende ausgeschüttet werden.
  • Mindestens 75% der Einnahmen und des Vermögens müssen aus Immobilien stammen.
• Steuerliche Behandlung: Dividenden aus REITs unterliegen der Kapitalertragssteuer, wobei einige Broker wie Trade Republic automatische Reinvestitionen (Thesaurierung) anbieten, wodurch Zinseszins-Effekte genutzt werden können.

REITs bieten langfristig orientierten Anlegern Chancen, insbesondere in Zeiten steigender Zinsen, bergen jedoch auch Risiken, weshalb eine gründliche Analyse des Marktes und der Unternehmen wichtig ist.

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REITs (Real Estate Investment Trusts) sind eine einfache Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne direkt Eigentümer von Immobilien zu werden. Sie wurden entwickelt, um Investoren, insbesondere Kleinanlegern, die Möglichkeit zu bieten, an den Erträgen von Immobilien zu partizipieren (siehe Aktien oder Fonds). REITs kaufen, besitzen und betreiben Immobilien oder finanzieren Immobilienprojekte und zahlen den Großteil ihrer Gewinne in Form von Dividenden an die Aktionäre aus. (In diesem Artikel liegt der Fokus auf US-Reits)

Sie ähneln in ihrer Struktur den Business Development Companies (BDCs). Wenn du wissen willst, wie es bei mir in der Praxis aussieht, kannst du dir gerne den Depot-Auszug von mir anschauen.

Der Grund, warum REITs so beliebt sind, liegt in ihrer Struktur: Sie müssen mindestens 90% ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividende ausschütten. Das bedeutet, dass REITs eine verlässliche Quelle für regelmäßige Einkünfte darstellen – ideal für Anleger, die auf kontinuierliche Cashflows angewiesen sind, wie zum Beispiel für die Altersvorsorge. Die Dividendenzahlungen erfolgen meist monatlich oder quartalsweise.

REITs sind besonders in Zeiten niedriger Zinsen interessant, da sie oft bessere Renditen bieten als festverzinsliche Wertpapiere, Festgeldanlagen oder Tagesgeldkonten . Sie unterliegen strengen rechtlichen Rahmenbedingungen und bieten steuerliche Vorteile, wie die Befreiung von Körperschaftssteuern, solange sie die Anforderungen erfüllen. Durch die Streuung ihrer Anlagen über verschiedene Immobiliensegmente (Wohnungen, Büros, Krankenhäuser etc.) bieten REITs auch eine gewisse Risikodiversifizierung.

Grundstruktur

Um als REIT anerkannt zu werden, müssen Unternehmen bestimmte Voraussetzungen erfüllen:

• 90% Ausschüttungspflicht: REITs müssen den Großteil ihrer Gewinne als Dividenden an ihre Investoren auszahlen.
• 75% des Vermögens müssen in Immobilien oder hypothekarisch gesicherte Darlehen investiert sein.
• 75% der Einnahmen müssen aus Immobilienaktivitäten stammen.

Diese Struktur schafft nicht nur Transparenz, sondern macht REITs auch zu einer steuerlich attraktiven Anlageform für Investoren.

Beispiele für monatliche Dividenden-REITs (Nur Nennung, ohne Analyse oder Bewertung)

1. Gladstone Commercial (GOOD)

• Land: USA
• Aktueller Kurs: 15,20 USD (Stand: September 2024)
• Aktuelle Dividendenrendite: 7,92%
• Monatliche Dividende: 0,10 USD pro Aktie (1,20 USD jährlich)

Gladstone Commercial investiert in Büro- und Industrieimmobilien in den USA. Das Unternehmen verfolgt eine Strategie der Diversifikation über verschiedene geografische Standorte und Immobilienarten. Es schließt langfristige Mietverträge ab, die Mieteinnahmen sichern und die Grundlage für stabile monatliche Dividenden schaffen.

2. Realty Income (O)

• Land: USA, global aktiv
• Aktueller Kurs: 56,00 USD (Stand: September 2024)
• Aktuelle Dividendenrendite: 5,55%
• Monatliche Dividende: 0,255 USD pro Aktie (3,06 USD jährlich)

Realty Income ist weltweit bekannt als „The Monthly Dividend Company“, da es jeden Monat Dividenden zahlt. Es investiert in Einzelhandelsimmobilien und vermietet diese an große, stabile Unternehmen. Realty Income bevorzugt langfristige Mietverträge und nutzt Triple-Net-Lease-Verträge, bei denen die Mieter die Betriebskosten der Immobilie tragen.

3. Medical Properties Trust (MPW)

• Land: USA, Großbritannien, Deutschland, Australien
• Aktueller Kurs: 4,83 USD (Stand: September 2024)
• Aktuelle Dividendenrendite: 6,63%
• Monatliche Dividende: MPW zahlt quartalsweise Dividenden von 0,32 USD pro Aktie (1,28 USD jährlich).

Medical Properties Trust investiert weltweit in Krankenhäuser und Gesundheitseinrichtungen. Das Unternehmen profitiert von der stabilen Nachfrage nach Gesundheitsdienstleistungen und arbeitet mit langfristigen Mietverträgen, die stetige Einnahmen gewährleisten.

4. Community Healthcare Trust (CHCT)

• Land: USA
• Aktueller Kurs: 15,64 USD (Stand: September 2024)
• Aktuelle Dividendenrendite: 11,63%
• Monatliche Dividende: CHCT zahlt vierteljährlich 0,46 USD pro Aktie (1,84 USD jährlich).

CHCT investiert in Gesundheitsimmobilien wie Kliniken, Pflegeheime und Arztpraxen. Die Gesundheitseinrichtungen sind in der Regel durch langfristige Mietverträge abgesichert, was das Unternehmen stabil macht und für regelmäßige Dividendenausschüttungen sorgt.

5. Armour Residential REITs (ARR)

• Land: USA
• Aktueller Kurs: 20,16 USD (Stand: September 2024)
• Aktuelle Dividendenrendite: 14,28%
• Monatliche Dividende: 0,24 USD pro Aktie (02,88 USD jährlich)

Armour Residential ist ein Mortgage REIT, der in hypothekarisch gesicherte Wertpapiere investiert. Es nutzt die Zinsdifferenz zwischen aufgenommener Fremdfinanzierung und Hypothekenrenditen, um hohe Dividenden zu zahlen. ARR ist anfällig für Zinsschwankungen, was es zu einem riskanteren, aber potenziell ertragreicheren REIT macht.

Sicherheit und Risiko

Man könnte meinen, dass REITs eine relativ sichere Anlageform, insbesondere solche, die in stabile Sektoren wie Gesundheitsimmobilien oder Wohnimmobilien investieren, darstellen. Bedenke dabei jedoch: Es handelt sich um Aktien, d.h. Unternehmen mit einem eigenen Geschäftsmodell. Es gibt keine Garantien und wie jedes Unternehmen können auch REITs mit ihrem Geschäftsmodell scheitern. Die Einnahmen von REITs stammen größtenteils aus Mieteinnahmen, die langfristige und vorhersehbare Cashflows bieten.

Folgende Risiken bestehen dabei:

• Zinsrisiken: REITs sind stark von Zinsänderungen abhängig. Steigende Zinsen können die Kosten für Immobilienfinanzierungen erhöhen und die Attraktivität von REITs im Vergleich zu festverzinslichen Wertpapieren verringern.
• Marktschwankungen: Besonders Mortgage REITs, die in hypothekarisch gesicherte Wertpapiere investieren, können stark auf wirtschaftliche Schwankungen reagieren.

Große Investoren wie Warren Buffett oder Ken Fisher haben in der Vergangenheit positiv über REITs gesprochen, insbesondere über ihre Fähigkeit, stabile Dividenden zu liefern. REITs bieten die Möglichkeit, Immobilien zu einem Bruchteil der Kosten zu besitzen und von den Mieteinnahmen und Wertsteigerungen zu profitieren, ohne die Belastung des direkten Immobilienbesitzes.

Vor- und Nachteile von Dividenden-REITs

Vorteile:

• Regelmäßiges Einkommen: Für einkommensorientierte Anleger bieten REITs stabile und verlässliche Dividenden, oft monatlich.
• Diversifikation: REITs bieten Zugang zu verschiedenen Immobilienarten, ohne dass direkte Verantwortung für den Besitz und das Management der Immobilien übernommen werden muss.

Nachteile:

• Zinsabhängigkeit: Besonders in Zeiten steigender Zinsen können REITs unter Druck geraten, da die Fremdfinanzierungskosten steigen.
• Volatilität: Einige REITs, insbesondere Mortgage REITs, können anfällig für Marktvolatilität sein.

Fazit

REITs bieten dir regelmäßige Dividenden. Die Kurse sind schwankungsintensiv und seit 2022 (seit dem Ende der Niedrigzins-Phase) verlaufen die Aktienkurse negativ, da steigende Zinsen die Finanzierungskosten erhöhen und einige Unternehmen aus dem Immobiliensektor darunter leiden. Dies hat in einigen Fällen zu sinkenden Kursen geführt, was nun natürlich Einstiegsmöglichkeiten für langfristig orientierte Investoren bietet, die von attraktiven Kaufpreisen profitieren möchten. Jetzt scheinen die ersten Zinssenkungen tatsächlich unmittelbar vor der Tür zu stehen, wodurch, sollten die Zinsen in den nächsten Jahren immer weiter gesenkt werden, die REITs wieder mehr Gewinne erzielen können, was wiederum die Aktienkurse und Dividenden steigen lässt.

Wichtig dabei: Es handelt sich hierbei um eine Möglichkeit. Es ist nichts garantiert. Wenn du Interesse an diesem Thema hast, informiere dich detailliert und analysiere die Unternehmen gründlich. Es handelt sich um ein Aktien-Investment. Du musst von dem Unternehmen überzeugt sind, damit du Geld investierst.

Ein weiterer Vorteil von Dividenden-REITs: Einige Broker bieten die Möglichkeit an, dass ausgeschüttete Dividenden direkt thesauriert, d.h. reinvestiert, werden. Ich habe diese Erfahrung bei Trade Republic gemacht. Wenn deine monatlichen Dividenden hoch genug sind, um einen weiteren Anteil zu kaufen, bekommst du statt Eurobeträgen Aktien ausgehändigt. Dies hat den Vorteil, dass du monatlich vom Zinseszins profitieren kannst, da jede weitere Aktie weitere Dividenden erwirtschaftet. Des Weiteren zahlst du durch die Thesaurierung erst beim Verkauf der Aktie Steuern, wodurch du mehr Anteile erwerben kannst, als es beim manuellen Nachkauf aus bereits ausgezahlten und versteuerten Dividenden der Fall wäre. Denn auch die Dividenden aus REITs unterliegen der Kapitalertragssteuer.

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